היטל השבחה

היטל השבחה נגבה בידי הוועדה המקומית בגין השבחה תכנונית; מס שבח הוא מס מדינה על השבח שנוצר במכירת זכות במקרקעין. מדובר בחיובים שונים הנבדקים לפי כללים שונים.

לא. נדרש להראות שהתוכנית חלה על המקרקעין ושהיא יצרה עליית שווי ביחס למצב הקודם.

ככלל בעת מימוש זכויות, למשל במכר או בקבלת היתר, אך יש לבדוק את נסיבות המקרה ואת סוג המימוש.

החבות לפי הדין וההסכמות החוזיות אינן תמיד זהות. יש לבדוק הן את מועד ההשבחה והמימוש והן את נוסח ההסכם.

כן. בדיקה מוקדמת יכולה לסייע בתמחור העסקה, בניסוח ההסכם ובהיערכות למימון וללוחות הזמנים.

שיעור ההיטל הוא, ככלל, מחצית מסכום ההשבחה שנקבעת, למעט מספר חריגים הקבועים בדין. עם זאת, המחלוקת המרכזית היא בדרך כלל סביב גובה ההשבחה שנקבעה, שכן היא זו שקובעת את סכום ההיטל הסופי.

נבחנים המצב התכנוני והזכויות לפני האירוע המשביח ואחריו, במועד הקובע ובתנאי השוק הרלוונטיים.

לא בהכרח. דחייה, תנאים, מגבלות פיזיות ועלויות עשויים להשפיע על השווי ועל המקדמים המתאימים.

לא. יש לבדוק התאמה במיקום, במועד, בזכויות, במאפייני הנכס ובנסיבות העסקה.

במקרים המתאימים יש לבחון עלויות, התאמות, מטלות ומגבלות המשפיעות על התרומה הכלכלית של הזכויות.

לא. יש לבחון אם קיימת מחלוקת מקצועית מהותית ואם ניהול ההליך מוצדק מבחינה כלכלית.

ככל שהחשיפה משמעותית יותר, נכון לשלב שמאי מוקדם , לעיתים לפני העסקה או בקשת ההיתר ולא רק לאחר קבלת הדרישה.

שמאי מכריע הוא שמאי המתמנה לפי הדין להכריע במחלוקת שמאית בין הוועדה המקומית לבין החייב בהיטל.

קיימים מסלולי ערר בסוגיות המתאימות, בעיקר כאשר עולה שאלה משפטית או טענה המצויה בסמכות ועדת הערר. יש לבחון כל החלטה לגופה.

משך הטיפול משתנה לפי מורכבות התיק, המסלול, היקף החומר ועומס הגורמים המטפלים.

במקרים מסוימים קיימים מנגנונים המאפשרים לקדם עסקה או היתר במקביל למחלוקת, בכפוף לדין ולהסדר המתאים.

לא. קיימים פטורים ותנאים שונים, ויש לבדוק זכאות פרטנית, היקף בנייה, שימוש ונסיבות המימוש.

לא, אין חבות בהיטל השבחה בגין:

• הקמת ממ״ד תקני בהתאם לתקנות ההתגוננות האזרחית, עד 9 מ״ר נטו.
• הקמת ממ״ד מוגדל בהתאם לתיקון 163 לחוק התכנון והבנייה.
• מימוש זכויות מכוח תמ״א 40/א/1/1 על תיקוניה, בכפוף להוראות הדין ולנסיבות המקרה.

שימו לב: מימוש התמ״א אינו מקים למגרשים הגובלים זכות להגיש תביעות פיצויים על ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק. עסקת מכר של ממ״ד אינה פטורה מהיטל השבחה.

עצם הירושה אינה בהכרח מימוש, אך מכירה או היתר מאוחרים יותר עשויים לעורר חיוב בהתאם להיסטוריה התכנונית.

התרת שימוש חורג עשויה ליצור השבחה, אך יש לבדוק את תקופת השימוש, הסיכונים, העלויות והתרומה לשווי.

כן. בתיקים רבים העבודה היעילה ביותר נעשית בשיתוף בין הלקוח, עורך הדין והשמאי.